一边是地铁一号线开通时间渐近，一边是金沙湖一期预计今年年底前试开放，作为未来下沙副城的公共中心，金沙湖板块最近又成为大家的重点关注目标。配套利好先后袭来，开发商们当然不愿意错过这么好的推盘节点，从国庆前的东方铭楼首开到上周末的龙湖滟澜山，你方开罢我登场，一时之间好不热闹。 从金沙湖站到高沙站，走路大约要十一二分钟，距离估计为七八百米。而就在这区区一千米不到的路程内，涌现出了多个商业性质楼盘，酒店式公寓将有海量供应。从老盘杭州东部国际商务中心（IBC）、万亚金沙湖1号、绿城财通中心、晓城天地和盈都商业广场，显然，继下沙沿江2011年由保利湾天地引发的酒店式公寓贴身肉搏后，金沙湖已经迎来下沙新一轮酒店式公寓“巷战”。 这一轮激烈巷战，源自于新盘东方铭楼。 9月23日，距高沙站仅约100米距离的东方铭楼首次开盘，推出6、7、8层共计108套房源，户型面积为45-74平方米，主力户型57平方米，精装标准3000元/平方米，起价9888元/平方米，整体均价11000元/平方米，当天即销售九成。房博会前后，东方铭楼又推出了9层共36套房源，其中北向房源价格为10688元/平方米，南向房源12688元/平方米，至今也消化得差不多了。 “下一次开盘会放在11月份，地铁开通以后，价格估计会涨一些。”针对周边的巨大供应量，该项目相关营销负责人汪琛认为，东方铭楼的定位较高，精装修标准为3000元/平方米，又在精装修、景观设计、物业管理各方面都引入了绿城团队，户型方面也有亮点，比如层高达到了很舒适的3.75米，拥有独立餐厅，中央庭院面积也有4000方，因此还是比较有竞争力的；前期房源的热销，以及主楼3号楼10间底商以50000元/平方米的均价售罄，也说明了下沙本地、杭州主城区以及外地投资客对项目的认可度。 除了打头的东方铭楼，美达晓城天地也将快马赶上。这个跟东方铭楼隔金沙大道相对的项目是一个商业综合体，总建筑面积超16万平方米，包含商业、酒店式公寓、写字楼等。据悉，晓城天地准备踩着地铁的节点，预计11月中下旬首次开盘，推出53-90方之间的酒店式公寓，其中主力户型为50多方，由于是村级留用地性质，因此带租约销售。 同样是看到了周边的激烈竞争，晓城天地最近对产品作出了一定的调整。“之前我们的预计定价在8000元/平方米左右，但现在已改为毛坯出售，价格也将低至6000元/平方米，主力总价将控制在25万-30万元之间，作为目前金沙湖板块内的单价最低和总价最低楼盘，我们对于抢占市场份额又多了一些信心。”晓城天地相关负责人表示，压力和信心并存，希望能够用低开策略撬动尽可能大的市场。 此外还有仍在方案设计阶段的盈都商业广场，这个体量多达30万方的综合体包含步行街、商场、酒店式公寓、写字楼、高星级酒店等多类产品，预计将于明年年底首次开盘推出酒店式公寓，但体量待定。 从酒店式公寓具体供应量上来估算，东方铭楼一共769套房源，还剩600余套房源可售；晓城天地规划有一幢酒店式公寓，数量为366套；加上IBC的二三十套尾房、财通中心的尾房和金沙湖一号的剩余房源，再加上盈都商业广场的不小体量；尽管没有大盘支撑，保守估计一年内金沙湖周边的酒店式公寓可售供应量也会在2000套以上。 如果再算上下沙大板块内的供应量，往东一点的下沙中心板块物美一带，真正的地铁连通物业和达城，其酒店式公寓部分可乐蜗只卖了200套不到，二期主楼400多套的量正蓄势待发，附近的盛泰时代山也只首开过一次，还剩不少的房源；继续往东，位于大学城北板块的宝龙城市广场和位于沿江板块的金隅观澜时代商业体量巨大，也一定会有不小的酒店式公寓供应量。这么一比，尽管去年的沿江大战仅凭湾天地和江滨COSMO两个大盘就有了5000套的量，但今年从金沙湖辐射到整个下沙多点开花，总量或也不遑多让。 酒店式公寓一般面积小总价低，又不限购不限贷，这两年来一直较受投资客欢迎，历来的投资重镇下沙也分到了不小的一杯羹；然而酒店式公寓同样也存在一些缺陷，比如年限短、不通煤气、得房率低、没有阳台，长期居住的功能性较差，此外在二手交易市场上较难出手也是不争的事实，因此购买客群尤其是纯粹的投资客，所要评估的仍然是租金水平以及未来可增长空间。 “下沙可以说是整个杭州范围内酒店式公寓供应量最大的区域，这一类项目还会不断地冒出来，而除了商业项目外，下沙的村级留用地数量巨大，很多最终都会转化成酒店式公寓供应，应该说从售价和租金都会对商业性质项目构成冲击。从另一方面来看，酒店式公寓的主流客群应该瞄向写字楼白领，像北京、上海、广州莫不如是，只有这样租金才会有较好的成长性，步入一个良性循环；但下沙和以高新、IT产业为主的滨江有区别，是以制造业、物流业等产业蓝领为居住主力的，此外就是大学生，这也注定了下沙除了一部分企业高管外，中低端客群仍是主力，这必然会无形中构成酒店式公寓的租金天花板。”赢商投资总经理方芳对于下沙酒店式公寓的海量供应和租金成长空间表示了一定的忧虑。 她举例说，紧邻物美的阳光新城，2005年一间小套简单装修就能租到1000-1200元/月，如今附近的十六街区可租1400-1500元/月，福雷德广场可租约1800元/月，租金增长并不是很给力；另外，下沙有限的酒店式公寓高端租赁市场也会受到周边大量住宅的挤压，下沙向来投资客多，住宅用于出租的比例也不小；而酒店式公寓由于置换不易，只能长期在租赁市场上流通，这又造成了出租的酒店式公寓数量永远在增长。“一言以蔽之，和滨江不同，下沙的商务市场还未兴起，现阶段较有品质的写字楼屈指可数，因此最终出现酒店式公寓这一商务配套市场先于商务市场诞生的情形，比较尴尬。”最后，方芳给酒店式公寓投资客的建议是，“你一定要好好算一笔账，我的未来租客是什么人，他们有怎样的支付水平，我现在需要投入多少成本，将来投资收益能够达到多少，增长快不快，这样才能做到心中有数而不是盲目投资。”
